Minh bạch hóa thị trường bất động sản - vẫn là một giấc mơ xa

Giá nhà, đất tăng cao càng đẩy hy vọng sở hữu nhà ở của người lao động ra xa hơn. Ảnh minh họa: Kinh Luân.

Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thể hiện mong muốn của nhà làm luật về một thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch với những công ty địa ốc có uy tín và chuyên nghiệp: chủ đầu tư phải có đủ vốn để hoàn thành xong cơ sở hạ tầng hoặc thi công xong phần móng trước khi huy động vốn; người môi giới muốn được hành nghề thì phải có chứng chỉ và phải đăng ký kinh doanh.

Ước mơ của nhà làm luật

Để minh bạch hóa thị trường bất động sản, luật tách biệt khâu tạo lập - lưu thông bất động sản khi buộc các công ty địa ốc phải bán sản phẩm qua sàn giao dịch chứ không được tự đầu tư rồi tự bán sản phẩm.

Trong một giao dịch bất động sản, bên môi giới không được đồng thời vừa là bên môi giới vừa là bên mua hoặc bên bán. Tuy nhiên, các công ty địa ốc luôn tìm ra cách để thoát khỏi những ràng buộc của luật.

Tự mở sàn giao dịch

Quy định buộc bán bất động sản qua sàn giao dịch khiến nhiều công ty địa ốc phải san sẻ lợi ích kinh tế cũng như thông tin dự án cho bên môi giới. Hơn nữa, hoạt động của công ty địa ốc cũng bị ảnh hưởng khi không nắm phần chủ động trong việc tiêu thụ sản phẩm. Đó là cái cớ khiến các công ty địa ốc “xé rào” qua việc tự lập sàn giao dịch bất động sản.

Điều kiện luật định để mở sàn giao dịch không quá phức tạp. Luật Kinh doanh bất động sản chỉ yêu cầu sàn giao dịch phải là pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của công ty địa ốc để hoạt động, có quy chế và cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động.

Về mặt nhân sự, sàn bất động sản chỉ cần ít nhất hai nhân viên có chứng chỉ môi giới. Đáp ứng các điều kiện này không phải là một yêu cầu khó, nhất là đối với các công ty địa ốc lớn.

Chi phí thành lập và hoạt động của sàn giao dịch không quá cao, nhưng lợi ích của sàn đối với công ty địa ốc là tương đối lớn, như chủ động trong khâu tiêu thụ sản phẩm, không phải san sẻ thông tin lợi ích cho bên môi giới. Đồng thời, bản thân hoạt động môi giới của sàn cũng tạo ra lợi nhuận cho công ty địa ốc.

Lập sàn giao dịch, như vậy, đúng là một công đôi ba việc cho công ty địa ốc. Và nếu lập sàn giao dịch dưới pháp nhân của công ty con, công ty địa ốc còn thoát luôn quy định “không được vừa là bên môi giới vừa là bên mua hoặc bên bán”, dù công ty địa ốc trên thực tế vẫn kiểm soát toàn bộ quá trình mua bán.

Bán 20% sản phẩm không qua sàn

Kinh doanh bất động sản yêu cầu vốn lớn và đa số công ty bất động sản phải dựa vào nguồn vốn huy động từ người mua để thực hiện dự án. Dù vậy, luật chỉ cho phép công ty địa ốc huy động vốn từ người mua khi xây xong cơ sở hạ tầng hoặc hoàn thành phần đế móng của công trình.

Nhưng từ khi bắt đầu dự án đến khi được phép huy động là một khoảng thời gian dài mà nhiều công ty địa ốc vẫn cần vốn để đầu tư và hoạt động. Nếu không được huy động vốn từ người mua ngay khi bắt đầu thực hiện dự án, các công ty địa ốc phải huy động từ các nguồn khác với chi phí cao. Các công ty địa ốc vì thế luôn có nhu cầu huy động vốn trước cả khi dự án của họ hội đủ điều kiện được phép huy động vốn theo luật.

Hơn nữa, có một thông lệ trong hoạt động kinh doanh bất động sản là đa số các công ty địa ốc đều muốn giữ lại một phần sản phẩm cho các quan hệ đối ngoại của mình (thường được gọi là “đất đối ngoại” hoặc “đất ngoại giao”). Luật Kinh doanh bất động sản buộc công ty bất động sản phải bán sản phẩm qua sàn mà không có ngoại lệ nào, vì vậy, việc giữ lại các lô “đất đối ngoại” hoặc “đất ngoại giao” là không thể thực hiện.

Khó khăn này buộc các công ty địa ốc phải tranh thủ sự thiện cảm từ các cơ quan chính sách nhằm nới lỏng các hạn chế đối với việc huy động vốn. Kết quả là Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã cho phép các công ty địa ốc được phân phối 20% sản phẩm (nhà ở) mà không thông qua sàn. Đây có thể coi là một sự thắng lợi của các công ty địa ốc.

Minh bạch vẫn là giấc mơ xa

Chúng ta thấy gì từ xu hướng công ty địa ốc tự lập sàn giao dịch cũng như việc cho phép bán 20% sản phẩm bất động sản không qua sàn?

Một khi các công ty địa ốc được lập sàn giao dịch, sẽ trở về tình trạng như trước khi ban hành Luật Kinh doanh bất động sản, thời điểm mà các công ty địa ốc nắm trọn từ xây dựng đến tiêu thụ sản phẩm và tha hồ thao túng giá. Hơn nữa, quy định cho phép bán 20% nhà ở không qua sàn có thể làm sống lại những lô đất hoặc nhà “đối ngoại”, “ngoại giao”, vốn đã bị khai tử theo Luật Kinh doanh bất động sản và không ai biết được 20% nhà này sẽ đi về đâu.

Sẽ cần nhiều thời gian và nỗ lực để nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam - vốn là một trong những thị trường kém minh bạch nhất trên thế giới.